Påstanden om at det ikke lenger lønner seg å leie ut bolig er blitt gjentatt stadig oftere det siste året. Argumentet til utleierne er at leieinntektene ikke lenger dekker utgiftene. Utleiere forteller at de er «tvunget» til å sette opp husleien, eller at de blir «tvunget» til å selge utleieboligen.
Resultatet for leietagere er høy husleie, eller at leieboligen de bor i blir solgt og at de må finne seg et nytt hjem.
Muligheten utleiere har til å selge utleieboligen, brukes kynisk av utleiersiden. Når utleie blir mindre lønnsomt, kan utleiere bli nødt til å selge. Da blir leietagerne nødt til å flytte. Færre utleieboliger gjør det vanskeligere for leietagere å finne bolig.
Det stemmer slettes ikke at det ikke lønner seg å leie ut.
En av dem som har prøvd å vise hvorfor utleie ikke lenger er lønnsomt, er Are Oust, professor ved NTNU Handelshøyskole, fast spaltist i Dagens Næringsliv og eiendomsinvestor.I vår fikk boligmarkedsforskeren legge frem forskningen sin i både NRK og DN. Han argumenterer for at dagens situasjon tvinger utleiere til å øke husleien ytterligere.Oust har fått rett i at prisene fortsetter å stige. Men ikke fordi utleierne må, men fordi de kan.
Regnestykket som ligger til grunn har tre store mangler.
Den første er premisset om hva som kan regnes som utleieres kostnader. Oust lister opp utgifter som forsikring, vedlikehold og kommunale avgifter. Dette kaller han «eierkostnader». Så lang er vi enige. Men videre skriver han at «den største kostnaden er likevel knyttet til finansieringen av kjøpet av boligen». Altså forventer Oust at leieinntektene skal dekke renteutgifter og nedbetaling av lån.
Med dagens høye rente er det mange som går i minus med det regnestykket.
Oust har lagt inn at utleieboligen skal være finansiert gjennom en belåningsgrad på 70 prosent i regnestykket sitt. Da er det ikke rart det kan se ut som det går i minus.
Hvis man leier ut en 50 kvadratmeter stor leilighet i Oslo kan man regne med å få inn minst 15.000 kroner i månedsleie. Etter skatt (på utleie) og eierutgifter sitter man igjen med 7950 kroner i måneden. Det blir omtrent 95.000 kroner i året. Det er ikkeulønnsomt.
Med dagens rente vil 7950 kroner kunne finansiere renter og avdrag på et lån på 1,4 millioner kroner. (Rentefradrag er ikke regnet med.) Det er et godt stykke under 70 prosent av dagens verdi for en 50 kvadratmeter stor leilighet i Oslo. Men hvorfor skal utleiere kunne forvente at leietagerne skal betale ned deres høye lån?
Den andre mangelen i Ousts fremstilling av leiesektoren, er at man skulle tro at alle utleiere nettopp har kjøpt boligen de leier ut. Det har de ikke.
Oust hevder at «husleien i Oslo må stige med bortimot 50 prosent for at boligutleierne igjen skal få en ‘normal’ avkastning på fire prosent.» Men til grunn for denne påstanden er altså at utleiere har en belåningsgrad på 70 prosent, basert på dagens boligpriser og dagens rente.
Men de fleste av de 57.000 sekundærboligene i Oslo ble ikke kjøpt i går.
La oss si at man kjøpte en 50 m² stor leilighet for 15 år siden. Da var kvadratmeterprisen for blokkleiligheter i Oslo 39.000 kroner. Det betyr at en slik leilighet kostet omtrent 1,95 millioner kroner. Hvis denne boligen ble finansiert med 70 prosent lån, vil boligeieren i dag ha under en million igjen å nedbetale.
Disse utleierne er slettes ikke avhengig av at husleien økes med 50 prosent for at det skal gå rundt. Men når ideen om at utleie ikke lønner seg spres, benytter trolig også mange av utleierne som langt på vei har nedbetalt lånet muligheten til å øke husleien de også. Fordi de kan.
Den tredje mangelen i regnestykket er hva som regnes som avkastning. Oust forholder seg ikke til prisstigning. Ifølge han går en utleier av en typisk Oslo-leilighet med 50.000 kroner i minus hvert år. Samtidig har boligprisene økt med 4,8 prosent det siste året. En leilighet til 4,5 millioner kjøpt i fjor vil nå være verd 4,7 millioner.
I utleieregnestykket sitt hopper Oust altså glatt over en prisstigning på over 200.000 kroner på ett år. Prisstigningen i seg selv utgjør mer enn det Oust kaller en «normal» avkastning.
Det er med andre ord feil at det ikke lønner seg å eie og leie ut bolig. Det som stemmer, er at det ikke alltid lønner seg å spekulere i at leietager skal betale ned et høyt boliglån.
Denne kronikken ble først publisert i DN.
Den påfølgende debatten kan du lese her: